Si quieres cambiar el uso de un local a vivienda, la primera pregunta que te haces…, ¿es rentable? En este artículo te damos la respuesta, y te ayudamos con los requisitos que debes cumplir, así como cuáles son los trámites necesarios. Aún te preguntas, ¿puedo cambiar el uso de un local a vivienda? ¿Cuántos metros debe tener un local para convertirlo en vivienda? Atento a este post, te contamos todo lo que necesitas saber.
Arquinvest, asesoría de permisos y trámites técnicos para inmuebles, así como de trámites urbanísticos, nos explican que hoy en día, cambiar el uso de un local a vivienda es uno de los negocios más rentables que existen si tienes en cuenta el precio de la vivienda en España. Por si no lo habías pensado, con ese cambio también puedes convertir un local en apartamento turístico.
En nuestro país, y, en los últimos años, los locales que se han convertido en viviendas han crecido un 8.500% y todo apunta a que siga subiendo. Y es que, tener una casa en propiedad es un activo importantísimo. A la hora de vender ese inmueble, el beneficio será mucho mayor si es una vivienda que un almacén, oficina o un negocio.
Para que te hagas una idea de lo rentable que es cambiar el uso de un local a vivienda, te ponemos un ejemplo práctico, imagina que tienes un local de 70 metros cuadrados, si lo alquilas como local profesional puedes obtener unos ingresos por mes de 650 € aproximadamente. Si conviertes tu local en un apartamento de dos habitaciones, las puedes alquilar de forma independiente por 500 € al mes, obteniendo un ingreso mensual de 1000 €, que es casi el doble del alquiler como local profesional.
¿Te hemos convencido? Ahora, vamos a ver el “papeleo” necesario para convertirlo en realidad, y que tu local pueda ser una vivienda.
¿Qué requisitos materiales hay que cumplir para cambiar el uso de un local a vivienda?
Los requisitos que hay que cumplir para cambiar el uso de un local a vivienda pueden cambiar de una comunidad a otra, vamos a ver en términos generales cuáles son los requisitos para que puedas cambiar el uso de un local a vivienda en España:
- Tener una superficie mínima de 40 m2 con la normativa de habitabilidad.
- La altura que existe entre el suelo y el techo debe de ser de un mínimo de 2,5 m.
- Tanto los baños como la cocina deben tener una instalación para la salida de humos.
- El local debe de estar a nivel rasante del suelo y no bajo suelo.
- La fachada exterior debe tener una anchura mínima para que se puedan instalar ventanas.
¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar el local?
Si ya estás convencido y te has decidido a comprar un local para transformarlo o cambiar su uso a vivienda, es muy importante que tengas en cuenta ciertos aspectos. Por ejemplo, tu local debe cumplir con el Código Técnico de Edificación (CTE), y con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). A continuación, te damos los pasos que debes seguir y cumplir antes de comprar un local para transformarlo en vivienda:
- Asegúrate de que la zona donde está ubicado el local sea de uso residencial. Este aspecto es el primero que debes tener en cuenta, infórmate bien de si en la zona donde se encuentra el local admite una nueva vivienda. Puedes consultar en el Ayuntamiento o a un técnico asesor para que te resuelva la duda.
- Comprueba que el local cumpla la normativa de seguridad y habitabilidad. Y es que, para poder cambiar el uso de local a vivienda debe cumplir ciertos requisitos mínimos referentes a altura, superficie y fachada.
- También debe cumplir otras exigencias, como las condiciones de iluminación y ventilación, nivel de suelo y distribución de las piezas habitables, entre otras.
- Haz un estudio de viabilidad. Asesórate siempre por un profesional para analizar la viabilidad técnica de tu local. Existen muchas asesorías especializadas en ese tipo de trámites que te pueden ahorrar el quebradero de cabeza.
¿Qué es la licencia para cambiar el uso de un local a vivienda?
Consiste en cambiar de forma permanente el uso habitual de un determinado inmueble, por ejemplo, de local al uso como vivienda. Aunque también puede darse el caso contrario, es decir, convertir una vivienda en una oficina.
Para poder cambiar el uso de un local a vivienda hay que obtener la licencia del cambio de uso. Si no se tiene, nadie se podrá empadronar en la dirección de ese inmueble. Tampoco se expedirá la cédula de habitabilidad, ¿qué supone esto? Supone que no se pueden contratar los servicios necesarios para una vivienda, como la luz, el agua y el gas.
Cuando se hace un cambio de uso es muy necesario contar con una licencia que acredite la variación en la utilidad de dicho inmueble. Solo así tendrá la consideración legal de vivienda.
Por ejemplo, debes tener en cuenta que la tasación de un local comercial siempre es inferior que la tasación de una vivienda. Esto puede suponer que al solicitar un préstamo hipotecario sobre el inmueble, la cantidad de dinero que te concedan sea mucho inferior, por eso es tan importante contar con la licencia que acredite la variación en la utilidad del inmueble.
Trámites para cambiar el uso de un local a vivienda
Hablamos, en general, de los trámites necesarios para convertir un local en una vivienda, pero también se puede cambiar el uso de una oficina a vivienda. Tanto los requisitos como los trámites para ambos supuestos son los mismos.
¿Qué trámites hay que realizar para cambiar el uso de un local a vivienda? Son los siguientes:
- Solicitar al Ayuntamiento un informe de compatibilidad urbanística. Lo más importante, y, lo que debes tener claro desde un principio, es si el local u oficina puede transformarse en vivienda. Para saber si la normativa urbanística del Ayuntamiento lo permite, hay que solicitar a esa administración un informe que confirme la compatibilidad urbanística. Para ello, debes indicar la ubicación exacta del inmueble y que el Ayuntamiento certifique por escrito si es posible el cambio o no. Este trámite suele tardar de 15 a 30 días y debes pagar una tasa.
- Pedir permiso a la comunidad de vecinos. En cuanto la Administración te contesta de forma afirmativa a la posibilidad de cambiar el uso de un local a vivienda, es el momento de comunicar a la comunidad de vecinos y solicitar su permiso para poder cambiar el uso de local a vivienda. Este paso es muy importante, porque si no lo haces, la comunidad de vecinos puede denunciar e impedir la licencia de cambio de uso.
- Pedir la licencia de obras. Para que se puedan realizar las obras en el local es necesario contar con un proyecto de habilitación de dicho local a vivienda que debe hacer un técnico cualificado, es el proyecto técnico de habilitación y cambio de uso. Este es el documento técnico que hay que presentar para que concedan la licencia de obra. También hay que presentar un proyecto de gestión de residuos y un estudio de seguridad en el trabajo que deben realizar también técnicos cualificados.
- Solicitar la licencia de cambio de uso. Como ocurre con todas las licencias urbanísticas, la licencia de cambio de uso debe solicitarse previamente a implantar el nuevo uso al inmueble. Para hacer correctamente esta solicitud, se debe presentar por duplicado un proyecto técnico de cambio de uso, y tiene que estar realizado por un técnico especialista y visado por el Colegio Profesional. Este documento debe reflejar la edificación que existe y el cambio de uso que se quiere realizar.
- Obtener la cédula de habitabilidad. Una vez que se consigan todas las licencias administrativas necesarias y que estén ejecutadas las obras, se tiene que solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Este documento lo que acredita es que la obra realizada coincide con lo que se ha autorizado. Una vez que se haya obtenido esta licencia, será posible el empadronamiento en ese inmueble. Así como, contratar los servicios para la vivienda de gas, luz y agua.
- Realizar los trámites registrales y notariales. Una vez terminados los trámites administrativos, hay que acudir al notario para otorgar las escrituras de cambio de uso. La escritura se remite al Registro de la Propiedad con el fin de que este cambie la calificación del inmueble, y conste desde ese momento como vivienda a todos los efectos. También hay que cambiar el uso en el Catastro, para que sobre dicho inmueble se aplique el IBI que le corresponde como vivienda.
Otras dudas frecuentes sobre el cambio de uso de un local a vivienda
¿Cuántos metros debe tener un local para cambiar el uso a vivienda?
Para que puedas cambiar el uso de un local a vivienda, este debe tener más de 37 metros útiles, (en Madrid). Existe también la posibilidad de hacer un estudio en locales de superficie entre los 25 m2 y los 37 m2. Pero, por debajo de estas medidas, el local no se considera apto o apropiado para uso residencial.
¿Qué significa cambio de uso?
El cambio de uso son las acciones como trámites, concesiones, inspecciones, etc. que se llevan a cabo con la finalidad de cambiar la utilidad que tiene un inmueble. Como, por ejemplo, el caso que estamos viendo, se puede cambiar el uso de un local a vivienda.
En este post has visto que cambiar el uso de local a vivienda es posible, y además es muy rentable. Pero es muy importante asegurarse de que la normativa lo permita. Hay que realizar perfectamente todos los trámites necesarios para evitar sanciones por parte de la Administración. Para que el cambio de uso de tu local a vivienda sea rentable y no haya un montón de problemas que no te dejen dormir, te recomendamos dejar todos los trámites en manos de especialistas y profesionales.
